זכויות במקרקעין שלא נרשמו בטאבו – סיכונים ודרכי פעולה
אחת הבעיות השכיחות בשוק הנדל"ן הישראלי היא בעלות או זכויות בנכס מקרקעין שלא נרשמו בפנקסי לשכת רישום המקרקעין (הטאבו). הדבר נפוץ בעיקר בנכסים הרשומים עדיין ב"חברות משכנות", קרקעות מינהל (רמ"י), בניינים שנרכשו מקבלן אך לא נרשמו כבית משותף, ולעיתים אף בדירות שנרכשו זה מכבר אך הרישום לא הושלם מטעמים שונים.
רישום חסר או לקוי עלול להקשות מאוד על מכירה, משכון, הורשה או חלוקה של הנכס – והוא גם מקור לסכסוכים משפטיים, כפילויות ברישום ואף הונאות. בנוסף, הבנקים עשויים לסרב להעמיד מימון לרכישת נכס כזה או ידרשו ערבויות נוספות.
1. מהן זכויות לא רשומות?
- זכויות שהועברו אך לא נרשמו בטאבו – למשל דירה מקבלן שלא נרשמה כיחידה נפרדת.
- זכויות שרשומות בחברה משכנת אך לא עודכנו במרשם המקרקעין.
- מגרש שנמצא תחת רישום היסטורי ולא הועבר לתב"ע חדשה.
2. מהם הסיכונים?
- קושי במכירת הנכס או רישום הערת אזהרה.
- קושי בהעברת הזכויות ליורשים.
- קושי בהוצאת היתרי בנייה או פיצול.
- סיכון של כפל מכירה או טענות בעלות.
3. מה ניתן לעשות?
- בירור מצב הזכויות – באמצעות עורך דין שיבחן את כל שרשרת הרישום, המסמכים והחוזים.
- פנייה לחברה משכנת או לרמ"י – כדי להנפיק אישורי זכויות עדכניים.
- השלמת רישום בטאבו – לעיתים נדרשת בקשה לפנקס בתים משותפים או לרישום זכויות חכירה.
- רישום הערת אזהרה – כהגנה מיידית מפני כפל עסקאות.
סיכום:
זכויות שאינן רשומות בטאבו הן סיכון שקט – כזה שלא תמיד נראה לעין, אך עלול להתפרץ ברגעים הקריטיים ביותר. עורך דין מקרקעין מנוסה ידע לבדוק את המצב המשפטי של הנכס, לזהות סיכונים, ולפעול להסדרת הרישום כדי להגן על זכויות הלקוח.
במאמר הבא נעסוק בזכויות הבנייה – מה הן כוללות, איך בודקים אותן, וכיצד ניתן לממש או למכור אותן.
לייעוץ ראשוני וליווי משפטי אישי:
עורך דין עופר דה-קלו
ofer@de-kalo.co.il 054-4934493
פגישות בתיאום מראש | ליווי עסקאות בכל רחבי הארץ
